土壤淋洗技术与土壤水洗技术有所区别，土壤水洗是用清水对污染土壤进行洗涤，将附着在土壤颗粒表面的有机和无机污染物转移至水溶液中，从而达到洗涤和清洁污染土壤的目的。土壤淋洗的作用机制在于利用淋洗液或者化学助剂与土壤中的污染物结合，并通过淋洗液的解吸、螯合、溶解或固定等化学作用，达到修复污染土壤的目的。土壤淋洗按处理土壤的位置可分为原位土壤淋洗和异位土壤淋洗。
原位土壤淋洗指通过注射井等向土壤施加淋洗液，使其向下渗透，穿过污染带与污染物结合，通过解吸、溶解或络合等作用，形成可迁移态化合物。含有污染物的溶液可以用提取井等方式收集、存储、再进一步处理，以再次用于处理被污染的土壤。该技术需要在原地搭建修复设施，包括清洗液投加系统，土壤下层淋出液收集系统和淋出液处理系统。同时，有必要把污染区域封闭起来，通常采样物理屏障或分隔技术。
土壤修复淋洗设备该技术对于多孔隙、均质、易渗透的土壤中的重金属、具有低辛烷/水分配系数的有机化合物、羟基类化合物、低分子量醇类和羟基酸类等污染物具有较高的分离与去除效率。优点包括：无需污染土壤进行挖掘、运输，适用于包气带和孢水带多种污染物去除，适用于组合工艺中。缺点有：可能会污染地下水，无法对去除效果与持续修复时间进行预测，去除效果受制于小弟地质情况等。
土壤修复淋洗设备异位土壤淋洗指把污染土壤挖掘出来，通过筛分去除超大的组件并把土壤分为粗料和细料，然后用淋洗剂来清洗、去除污染物、再处理含有污染物的淋出液，并将清洁的土壤回填或运到其他地点。该技术的核心是通过水力学方式机械地悬浮或搅动土壤颗粒，土壤颗粒尺寸的下限是9.5mm，大于这个尺寸的石砾和粒子才会较易由该方式将污染物从土壤中洗去。通常将异位土壤淋洗技术用于降低受污染土壤土壤量的预处理，主要与其他修复技术联合使用。当污染土壤中砂砾与砾石含量超过50%，或者腐殖质含量较高的污染土壤，异位土壤淋洗技术分离去除效果差。
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